Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 28/11/2023, Luật gồm 10 Chương, 82 Điều, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ điểm nghẽn, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và quản lí chặt chẽ thị trường này. Ban Biên tập Trang thông tin điện tử thành phố thông tin những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, cụ thể như sau:

1. ĐẶT CỌC MUA NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHÔNG QUÁ 5% GIÁ BÁN

- Luật hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai.

- Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

- Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.

- Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về QSDĐ; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…

2. GIẢM SỐ TIỀN THANH TOÁN TRƯỚC KHI THUÊ MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).

Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Cụ thể:

- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;

- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).

3. CÁ NHÂN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN QUY MÔ NHỎ KHÔNG PHẢI THÀNH LẬP CÔNG TY

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng BĐS do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng BĐS để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhânkinh doanh BĐS với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc/đang bị Tòa án cấm hành nghề kinh doanh BĐS.

Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại BĐS.

Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.

4. DOANH NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN CHỈ CẦN 1 NGƯỜI CÓ CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ

Theo Điều 61 Luật mới, từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện sau:

- Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới BĐS

- Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;

- Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới BĐS (thay vì 02 người như Luật hiện hành);

- Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới BĐS chỉ cần 01 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chứ không phải 02 người như hiện nay.

5. TỪ 2025, MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN KHÔNG ĐƯỢC HÀNH NGHỀ TỰ DO

Khoản 2 Điều 61 Luật kinh doanh BĐS 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS;

- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, dịch vụ quản lý BĐS.

Do đó, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp KD dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS…

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).

6. THÙ LAO, HOA HỒNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN PHẢI CHUYỂN KHOẢN

Điều 47 Luật kinh doanh BĐS mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản.

Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật này:

1. Cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ Sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp KD dịch vụ môi giới BĐS.

Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới BĐS sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

7. SIẾT PHÂN LÔ, BÁN NỀN ĐẾN CẢ ĐÔ THỊ LOẠI III

Điều 31 Luật KD BĐS 2023 quy định không được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự XD nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:

- Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;

- Thuộc trường hợp đấu giá QSDĐ để đầu tư dự án XD nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự XD nhà ở.

Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Hiện nay, theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau:

- Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; hoặc

- Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc

- Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

8. PHẢI CÔNG KHAI LOẠT THÔNG TIN VỀ BẤ ĐỘNG SẢN TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO KINH DOANH

Từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh :

- Thông tin về dự án BĐS:

• Quyết định chủ trương đầu tư/chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư dự án BĐS;
• Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh BĐS.

- Thông tin về nhà ở, công trình XD hình thành trong tương lai:

• Loại BĐS; vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, công năng sử dụng của BĐS; thông tin về phần diện tích sử dụng chung đối với BĐS là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;
• Thiết kế cơ sở đã được thẩm định; giấy phép xây dựng (với trường hợp phải cấp phép xây dựng); thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng (với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở);
• Giấy tờ về QSDĐ;
• Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
• Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở, công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, QSDĐ, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.

 

- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở/Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng , trừ trường hợp:

Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án BĐS của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về QSDĐ theo quy định đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đó;

• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, QSDĐ, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.

- Thông tin về QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS:

• Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS;
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền về QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
• Các hạn chế về quyền sử dụng BĐS (nếu có); việc thế chấp QSDĐ, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.

Các thông tin này phải được công khai trên:

- Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS

- Website của doanh nghiệp (nếu có).

9. NHIỀU THAY ĐỔI VỀ HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BĐS

9.1. Phân loại lại các loại hợp đồng: Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh BĐS được phân loại như sau:

 

STT	LOẠI HỢP ĐỒNG
1	Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ
2	Hợp đồng thuê nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ
3	Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình XD có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú
4	Hợp đồng thuê công trình XD có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú
5	Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình XD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp
6	Hợp đồng thuê công trình XD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp
7	Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS
8	Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS
9	Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án BĐS
10	Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án BĐS
11	Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình XD

Bảng 1: Các loại hợp đồng kinh doanh BĐS

 

STT	LOẠI HỢP ĐỒNG
1	Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch BĐS
2	Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS
3	Hợp đồng dịch vụ tư vấn BĐS
4	Hợp đồng dịch vụ quản lý BĐS

Bảng 2: Các loại hợp đồng KD dịch vụ BĐS

9.2. Bổ sung nội dung chính trong từng loại hợp đồng
- Bổ sung thêm nội dung chính trong Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng về:
“đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;”
- Bổ sung quy định về nội dung chính của từng loại hợp đồng khác, cụ thể:
+ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS;
+ Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS;
+ Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS.

10. PHẢI GHI ĐÚNG GIÁ GIAO DỊCH THỰC TẾ VÀO HỢP ĐỒNG

Luật kinh doanh BĐS 2023 bổ sung quy định:

• Tổ chức, cá nhân KD BĐS ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.

Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.

11. BỔ SUNG CHI TIẾT ĐIỀU KIỆN TỪNG LOẠI BĐS ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH.

Bổ sung chi tiết các điều kiện,trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại BĐS cụ thể:

Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh

Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Điều 30. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở

12. CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH CÓ SẴN, HÌNH THÀNH TRONG
TƯƠNG LAI ĐƯỢC ĐƯA VÀO KINH DOANH

Luật kinh doanh BĐS 2023 đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào KD gồm:

Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh QSDĐ.

Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

 

                                                                              Nguyễn Dương